Informationen zur Grundsteuerreform - Umsetzung in der Gemeinde Notzingen
Ende 2019 hat der Bundesgesetzgeber das Grundsteuerreformgesetz mit neuen Bewertungsregeln für Zwecke der Grundsteuer, die ab 2025 gelten, beschlossen.
Das im November 2020 verabschiedete Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) bildet ab dem 1. Januar 2025 die neue rechtliche Grundlage für die Grundsteuer.
Wir informieren Sie nachfolgend über den aktuellen Stand der Grundsteuerreform sowie die Veränderungen für Sie als Grundstückseigentümer und wo Sie weitere Informationen zur Grundsteuerreform erhalten können.
Nachdem der örtliche Gutachterausschuss der Gemeinde Notzingen die Bodenrichtwerte festlegt, die Eigentümerinnen und Eigentümer die Grundsteuererklärungen abgegeben haben sowie die Grundsteuermessbescheide seitens des Finanzamts erlassen wurden, hat die Gemeinde Notzingen im Jahr 2024 erstmals neue Hebesätze für die Grundsteuer A und B festgelegt. Der Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom 18. November 2024 die neuen Grundsteuer-Hebesätze für das Umstellungsjahr 2025 in Höhe von 300 v.H. für die Grundsteuer A und in Höhe von 135 v.H. für die Grundsteuer B aufkommensneutral beschlossen. Das Grundsteueraufkommen hat im Umstellungsjahr das vorherige Aufkommen nicht erreicht, sodass eine Nachjustierung erforderlich war. Aufgrund dessen hat der Gemeinderat am 17.11.2025 mit Wirkung zum 01.01.2026 den Hebesatz der Grundsteuer B auf 137 v.H. angepasst. Die Grundsteuer A wurde auf 0 v.H. reduziert, zur Förderung von Streuobstwiesen und landwirtschaftlichen Flächen.
Wie wird die Grundsteuer ab dem Jahr 2025 ermittelt?Sowohl im Bundesrecht als auch im Landesgrundsteuergesetz wird die Grundsteuer wie bisher in einem dreistufigen Verfahren ermittelt:
- Im ersten Schritt, dem Bewertungsverfahren, stellen die Finanzämter den Grundsteuerwert fest. Das Verfahren endet mit dem Erlass eines Grundsteuerwertbescheids.
- Im zweiten Schritt wird von den Finanzämtern auf der Grundlage des Grundsteuerwerts der Messbetrag berechnet. Das Verfahren endet mit dem Erlass eines Messbescheids.
- Im dritten und letzten Schritt errechnet die Gemeinde die Grundsteuer, in dem sie den Messbetrag mit dem vom Gemeinderat beschlossenen Hebesatz multipliziert. Durch den Grundsteuerbescheid wird die Grundsteuer dann gegenüber dem Steuerpflichtigen festgesetzt.
Für das Grundvermögen (Grundsteuer B) hat der Landesgesetzgeber in Baden-Württemberg mit dem modifizierten Bodenwertmodell einen eigenen Weg gewählt. Bei diesem Modell wird die Grundstücksfläche mit dem vom örtlichen Gutachterausschuss (Zweckverband – Gemeinsamer Gutachterausschuss im Landkreis Esslingen) auf den 01. Januar 2022 festgestellten Bodenrichtwert multipliziert. Die Gebäudewerte auf den Grundstücken sind dagegen nicht mehr relevant. In Baden-Württemberg bleibt die Bebauung eines Grundstücks und damit ein etwaiger Gebäudewert auf der Ebene der Bewertung damit unberücksichtigt. Der sich ergebende Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) wird mit der sogenannten Steuermesszahl, für die insbesondere für bebaute Wohngrundstücke ein Abschlag von 30 % vorgesehen ist, vervielfacht.
Bei der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) hat der Landesgesetzgeber das Bundesmodell übernommen. Die Bewertung erfolgt hier auf Basis eines typisierenden durchschnittlichen Ertragswertverfahrens. Während im bisherigen Recht bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben die Wohngebäude der Betriebsinhaber usw. bei der Grundsteuer A mitbewertet worden sind, werden diese zukünftig als eigenes Grundsteuerobjekt bei der Grundsteuer B bewertet.
Beim Beschluss der neuen Hebesätze hat sich der Gemeinderat dazu entschlossen die Grundsteuerreform aufkommensneutral umzusetzen. Das bezieht sich ausschließlich auf das Grundsteueraufkommen in Notzingen im Gesamten, nicht jedoch auf die Höhe der Grundsteuer für den einzelnen Steuerpflichtigen. Auch bei einer aufkommensneutralen Gestaltung, in Bezug auf die Grundsteuereinnahmen insgesamt, wird es jedoch trotzdem zwangsläufig Verschiebungen im Hinblick auf die zu zahlende Grundsteuer je Steuerpflichtigem geben. Demnach werden manche Steuerpflichtige, auch bei einer aufkommensneutralen Hebesatzgestaltung, mehr bezahlen müssen als bisher und andere wiederum weniger als bisher. Dieser Umstand wird häufig als sogenannte „Belastungsschiebungen“ beschrieben. Die Belastungsverschiebungen ergeben sich insbesondere zwischen verschiedenen Grundstücksarten (Eigentumswohnung, kleines oder großes Grundstück, Höhe des Bodenrichtwertes – Wohnen oder Gewerbe). Belastungsverschiebungen sind eine zwangsläufige Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts.
Vergleich mit anderen Gemeinden ab 2025Die Hebesätze der Städte und Gemeinden innerhalb von Baden-Württemberg konnten bis 2024 miteinander verglichen werden. Die Veränderung zwischen bisherigem Hebesatz und dem für das Jahr 2025 aufkommensneutralen Hebesatz ist – je nach Entwicklung der Bodenrichtwerte in den jeweiligen Gemeinden während der letzten Jahrzehnte – selbst zwischen benachbarten Gemeinden unterschiedlich, so dass ein Vergleich der Hebesätze umliegender Gemeinden kaum mehr aussagekräftig ist.
Berechnungsbeispiele für die Grundsteuer B ab 2025 in NotzingenFür in der Gemeinde Notzingen typischerweise vertretenen Grundstücksarten ergeben sich durch die Grundsteuersystemumstellung bei der Grundsteuer B mit dem zunächst beschlossenen Hebesatz von 135 v.H. sowie dem beschlossenen Hebesatz ab dem Jahr 2026 in Höhe von 137 v.H. beispielsweise folgende Veränderung:
Einfamilienhaus Wohngebiet „Letten II“ – 444 m²
Messbetrag bisher:143,54 €Hebesatz 2024:360 v.H.Grundsteuer B – bisher:516,74 €Messbetrag NEU:238,33 €Hebesatz 2025:135 v.H.Grundsteuer B – 2025:321,75 €Veränderung:- 194,99 €Hebesatz 2026137 v.H.Grundsteuer B - 2026326,51 €Veränderung gegenüber 2025+ 4,76 €
Doppelhaushälfte Notzinger Straße – 313 m² Messbetrag bisher:68,73 €Hebesatz 2024:360 v.H.Grundsteuer B – bisher:247,43 €Messbetrag NEU:167,99 €Hebesatz 2025:135 v.H.Grundsteuer B – 2025:226,79 €Veränderung:- 20,64 €Hebesatz 2026137 v.H.Grundsteuer B – 2026230,15 €Veränderung gegenüber 2025+ 3,36 €
Information über Änderungen am GrundbesitzWenn Ihnen Grundbesitz gehört (z.B. ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung) und sich daran Änderungen ergeben, müssen Sie beim Finanzamt eine sogenannte „Grundsteueränderungsanzeige“ (Anzeige) abgeben. Und zwar, ohne dass Sie das Finanzamt hierzu gesondert auffordert.
- Sie müssen eine Anzeige bis 31. März des Folgejahres abgeben, wenn mindestens einer der nachstehenden Änderungsgründe vorliegt:
der Grundsteuerwert ändert sich
Beispiel 1: Zu einem bestehenden Grundstück wird eine Teilfläche hinzugekauft oder es wird eine Teilfläche verkauft.
Beispiel 2: Für ein unbebautes Grundstück ändert sich der Entwicklungszustand (aus Bauerwartungsland wird Rohbauland bzw. aus Rohbauland wird baureifes Land).
die Vermögensart ändert sich
Beispiel: Ein landwirtschaftliches Grundstück wird in eine Baulandumlegung einbezogen.
es haben sich Tatsachen ergeben, die zu einer erstmaligen Feststellung führen können
Beispiel 1: Ein Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus wird in Eigentumswohnungen aufgeteilt.
Beispiel 2: Ein Grundstück wird in mehrere neue Grundstücke geteilt.
es haben sich Tatsachen ergeben, die zu einer Aufhebung des Grundsteuerwerts führen können
Beispiel: Mehrere Grundstücke werden zusammengelegt.
die Voraussetzungen für eine Ermäßigung der Steuermesszahl wegfallen oder Beispiel: Ein Gebäude wird nicht mehr überwiegend zum Wohnen genutzt.
sich die Nutzungen oder die Eigentumsverhältnisse eines ganz oder teilweise von der Grundsteuer befreiten Grundstücks ändern und dies zu einer Änderung oder zum Wegfall der Steuerbefreiung führen kann.
Beispiel: Ein bisher von der Kirche genutztes Grundstück wird an ein gewerbliches Unternehmen vermietet oder verkauft. - Bei folgenden Änderungen müssen Sie keine Anzeige abgeben:
Eigentümerwechsel
Änderungen von Bodenrichtwerten durch die Gutachterausschüsse
Errichtung eines Gebäudes bzw. dessen Abbruch, bauliche Veränderungen an einem eventuell vorhandenen Gebäude
Die Anzeige muss grundsätzlich in elektronischer Form erfolgen. Das können Sie über das Portal https://www.elster.de/eportal/start machen. Hierfür stellt Ihnen die Finanzverwaltung im Portal das elektronische Formular „Grundsteueränderungsanzeige“ zur Verfügung. Wenn Sie schon Ihre Grundsteuererklärung über Mein ELSTER abgegeben haben, können Sie einfach die Daten daraus übernehmen, soweit erforderlich anpassen und digital ans Finanzamt übermitteln.
Weitere Informationen zur Grundsteuer erhalten Sie unter www.grundsteuer-bw.de oder bei Ihrem Finanzamt.
Ihre Ansprechpartner für Fragen im Rathaus:
Herr Sven Kebache, Leitung der Finanzverwaltung, Telefon 07021 970 75-25,E-Mail Adresse: s.kebache@notzingen.de
oder Frau Aurora Luna, stv. Leitung der Finanzverwaltung, Telefon 07021 970 75-30,E-Mail Adresse: a.luna@notzingen.de
Weitere Informationen zum Thema Grundsteuerreform können auch auf der Homepage der Finanzämter Baden-Württemberg (www.grundsteuer-bw.de) eingesehen werden.
Für Fragen zur neuen Grundsteuer stellt die Finanzverwaltung des Landes zudem einen virtuellen technischen Assistenten (Chatbot) unter www.steuerchatbot.de zur Verfügung. Dieser wird laufend aktualisiert und erweitert.